Crédito con garantía hipotecaria para empresas vs Sale and Lease Back

Las diferencias que más pesan

Monto: el crédito hipotecario presta típicamente entre 30% y 70% del valor; el Sale and Lease Back, hasta 100%.
Costo: el crédito cobra intereses; en el Sale and Lease Back pagas una renta de mercado, 100% deducible.
Balance: el crédito agrega un pasivo; el Sale and Lease Back no.
Requisitos: el crédito exige buen buró y capacidad de pago; el Sale and Lease Back se basa en el inmueble.
Propiedad: con el crédito conservas el inmueble; con el Sale and Lease Back lo vendes, aunque puedes pactar su recompra.

Si tu nave ya está hipotecada

Un segundo crédito sobre un inmueble que ya garantiza otra deuda es muy difícil de obtener. Con un Sale and Lease Back sí es posible: la hipoteca se liquida con los recursos de la venta y el remanente queda para tu empresa.

En un caso real, una empresa industrial con más de $70 millones de pesos de deuda vendió su nave a un inversionista en $177 millones, liquidó todo y siguió operando en el mismo lugar.

Comparativa

Sale and Lease Back frente al crédito bancario

Comin CapitalSale & Lease Back

Crédito bancario con garantía hipotecaria

Liquidez obtenida

Hasta el 100%del valor comercial del inmueble.

30% a 70%del valor del inmueble (aforo).

Costo financiero

Sin tasa de interés.Es una compraventa con contrato de arrendamiento.

Tasa alta y variable,ligada a la TIIE más puntos porcentuales.

Buró de crédito

No se requiere.La viabilidad depende del valor del inmueble.

Indispensable,con historial positivo y buen score.

Tratamiento fiscal

Renta 100% deducible.Optimiza el flujo de efectivo.

Deducción limitada:solo intereses, con topes (ej. 30% de la EBITDA).

Impacto en el balance

Positivo.No se registra deuda; mejoran tus razones financieras.

Negativo.Aumenta el pasivo y el apalancamiento.

Destino de los recursos

Uso libre:crecimiento, pago de pasivos, capital de trabajo.

Restringido:el crédito suele estar etiquetado.

Inmueble hipotecado

Sí es viable.Con la venta se liquida el gravamen.

Imposible,si el inmueble ya garantiza otra deuda.

Capacidad de crédito limitada

Alta flexibilidad.La garantía principal es el inmueble.

Muy difícil,y con tasas extremadamente altas.

Tiempo

60 a 90 díashasta el cierre.

30 a 60 días,sujeto al comité de crédito.

Preguntas frecuentes

Lo que más nos preguntan

¿Qué es mejor, hipotecar la nave o venderla y rentarla?

Depende de tu objetivo. Si quieres conservar la propiedad y solo necesitas una parte de su valor, un crédito hipotecario puede servir. Si buscas el mayor monto posible, sin intereses ni deuda, el Sale and Lease Back suele ser más eficiente.

¿Cuánto presta un banco sobre una nave industrial?

Normalmente entre 30% y 70% del valor del inmueble, según el aforo que aplique la institución y la capacidad de pago de la empresa.

¿Puedo recuperar mi nave después?

Sí, si pactas una opción de recompra al inicio, con precio y plazo definidos por escrito.

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