Uno de los atractivos más importantes del Sale and Lease Back es su efecto fiscal. Para entenderlo hay que comparar cuánto puede deducir tu empresa cuando es dueña del inmueble y cuánto cuando lo arrienda.
Cuando eres dueño: deduces poco
Como propietario, tu empresa solo puede deducir la depreciación de la construcción. El terreno nunca se deduce. Además, pagas predial, mantenimiento estructural y seguros del inmueble.
Cuando arriendas: la renta es 100% deducible
Después de un Sale and Lease Back, tu empresa paga una renta que es 100% deducible como gasto de operación, y el IVA de la renta es acreditable. Además, dejas de cargar con los costos propios del dueño del inmueble.
Un ejemplo con números
Tomemos una nave de 5,000 m² en El Marqués, Querétaro, con valor de $50,000,000 MXN y una empresa con utilidad de $10,000,000 al año:
- Siendo dueño: deduce $1,500,000 de depreciación. Base gravable de $8,500,000 e ISR de $2,550,000. Escudo fiscal: $450,000 al año.
- Con Sale and Lease Back: deduce $5,500,000 de renta. Base gravable de $4,500,000 e ISR de $1,350,000. Escudo fiscal: $1,650,000 al año.
La diferencia: $1,200,000 más de ahorro en ISR cada año, y además la empresa recibió el valor de la nave como capital de trabajo.
¿Y si ya tengo un crédito hipotecario?
Con un crédito solo deduces el interés, que suele ser una parte de lo que pagas al banco; el capital que amortizas no es deducible. Con un Sale and Lease Back, el 100% de la renta es deducible y dejas de amortizar capital.
Lo que también debes considerar
La renta es un costo real. En el ejemplo, su costo neto, ya descontado el escudo fiscal, es de $3,850,000 al año, que el capital liberado financia. Además, la venta del inmueble genera ISR sobre la ganancia, un costo único que conviene planificar con anticipación.
Conclusión
El Sale and Lease Back convierte un activo que casi no deduces en una renta 100% deducible. El crédito te endeuda; el Sale and Lease Back te capitaliza.
Ejemplo ilustrativo. Supuestos: valor $10,000/m², terreno 40% y construcción 60%, ISR 30%, cap rate 11% y renta de $92/m²/mes. Cada caso es distinto: consulta a tu asesor fiscal.
