Sí se puede vender una nave industrial y seguir rentándola: la operación se llama Sale and Lease Back. Tu empresa vende la nave a un inversionista y, en el mismo acto, firma con él un contrato de arrendamiento de largo plazo, normalmente de 7 a 15 años, para seguir operando en el mismo lugar. Recibes liquidez por hasta el 100% del valor del inmueble sin mudarte y sin detener la operación.
En esta guía explicamos cómo se hace en la práctica: los pasos, los tiempos, lo que se negocia en el contrato de renta y los puntos que conviene revisar antes de firmar.
¿A quién le vendes la nave?
A un inversionista inmobiliario que busca exactamente eso: un inmueble industrial con un inquilino que ya opera en él y un contrato de renta de largo plazo. Para el inversionista, tu empresa es el inquilino ideal, porque conoce la nave y no tiene intención de irse. Por eso este tipo de venta se negocia distinto a una venta tradicional: el precio y la renta se definen juntos.
En Comin Capital no compramos la nave: conectamos al dueño con inversionistas y acompañamos la operación hasta el cierre.
¿Cuáles son los pasos para vender y seguir rentando?
- 1. Revisión inicial. Se revisan la ubicación, la superficie de terreno y construcción, el estado de la nave, su situación legal y el objetivo financiero de tu empresa.
- 2. Valoración. Se define el valor de venta del inmueble y la renta de mercado que pagarías como arrendatario. Ambos números van de la mano.
- 3. Ofertas. Inversionistas presentan sus ofertas, normalmente en alrededor de 30 días. Comparar varias mejora el precio y las condiciones de la renta.
- 4. Negociación del contrato de arrendamiento. Se acuerdan plazo, renta, incrementos, mantenimiento y la opción de recompra.
- 5. Firma y cierre. La compraventa y el arrendamiento se firman en el mismo acto. Recibes el precio de venta y sigues en tu nave como arrendatario.
El proceso completo suele cerrarse en un plazo de 60 a 90 días, según la complejidad del inmueble.
¿Qué se negocia en el contrato de renta?
El contrato de arrendamiento es la pieza que define cómo vivirá tu empresa los próximos años. Los puntos principales son:
- Plazo. Normalmente de 7 a 15 años. Conviene que coincida con tu plan de negocio.
- Renta e incrementos. Una renta de mercado que tu flujo pueda pagar con holgura, y una regla clara para sus ajustes.
- Opción de recompra. El derecho, no la obligación, de recuperar la nave a un precio pactado por escrito desde el inicio.
- Mantenimiento y modificaciones. Quién se encarga de qué, y cómo se acuerdan ampliaciones o cambios mayores con el propietario.
- Qué pasa al terminar. Recomprar, renovar el arrendamiento o desocupar, según lo que se haya pactado.
¿Qué pasa con tu operación mientras tanto?
Nada cambia en el día a día. La maquinaria, el personal, los clientes y la dirección siguen en el mismo lugar durante todo el proceso y después del cierre. Esa es la diferencia clave frente a vender la nave en el mercado tradicional, donde tendrías que buscar otro inmueble y mudarte.
¿Se puede si la nave tiene hipoteca?
Sí. La hipoteca se liquida en el momento de la venta con los mismos recursos que aporta el inversionista, y el remanente es tuyo. Lo explicamos a detalle en ¿Puedo hacer Sale and Lease Back si mi nave está hipotecada?
¿Qué naves califican?
Los inversionistas suelen buscar naves industriales de manufactura, almacenamiento, logística o distribución, con superficie de construcción a partir de 3,000 m², de preferencia en una zona o parque industrial, y con escrituras en orden. Puedes revisar la lista completa en los requisitos para hacer Sale and Lease Back.
¿Qué conviene revisar antes de firmar?
- El destino del dinero. La operación tiene sentido cuando el capital rinde más en tu negocio que guardado en el inmueble.
- Que la renta quepa en tu flujo. Es un costo fijo durante todo el plazo.
- El efecto fiscal. La venta puede causar impuestos y la renta es un gasto de operación deducible. Cada empresa es distinta: confírmalo con tu contador o asesor fiscal.
- Las condiciones de recompra. Que el precio y el procedimiento queden por escrito.
Si quieres ver el balance completo, en ventajas y desventajas del sale and leaseback revisamos las dos caras de la operación.
Conclusión
Vender tu nave industrial y seguir rentándola te permite convertir el valor del inmueble en liquidez, sin deuda y sin mudarte, a cambio de pagar una renta pactada a largo plazo. Para entender el esquema completo, consulta qué es y cómo funciona el Sale and Lease Back. Si tu empresa es dueña de su nave y quieres saber cuánto podría liberar, contáctanos y revisamos tu caso de forma confidencial.
